重要事項説明書
重要事項説明書とは
一般の人は不動産に対して専門的知識が十分とは言えません。宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者は契約前に取引当事者に対して一定の事項を説明することを義務づけています。
これは口頭ではなく、書類で説明することになっており、これを重要事項説明書といいます。
不動産を取得する前には、説明を受け十分に理解する必要があります。
重要事項の説明を確認する
通常、宅地建物取引業者は売買契約締結前に買主対して説明をします。この説明書は業者が作成しますので、内容等を確認して下さい。
重要事項説明書の記載例
重要事項説明書の様式は国土交通省より通達がでており、それに基づく記載例があります。
重要事項説明書の見方のポイント
重要事項説明書は、宅地建物取引業法によって記載内容が規定されています。
様式は業者によって多少異なりますが、基本的には同様な内容が記載してあります。
重要事項説明書は、不動産取引に通常かかわりがない方々には、なじみが少ないものです。
「重要事項説明書の記載例」に基づいて、一般の方々が重要事項説明書を見る際のポイントを説明します。
１．宅地建物取引業者と宅地建物取引主任者となぜ２名を記載するの？
重要事項説明書の初めに、宅地建物取引業者と宅地建物取引主任者のそれぞれを記載することになっている理由は次のような規定があることによります。
宅地建物取引業者とは、宅地建物取引業免許を受けて、宅地建物取引業を営む者のことである（宅地建物取引業法第2条第3号）。
宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任者資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けて、宅地建物取引主任者証の交付を受けた者のこと（法第15条第1項）であり、
宅地建物取引業者は、事務所ごとに従事者5名に対して1名以上の割合で、専任の宅地建物取引主任者を置かなければならない（法第15条第1項）と規定されています。
そして
宅地建物取引において特に重要な次の3つの業務は、宅地建物取引主任者だけが行なうことができるとされている（宅地建物取引主任者ではない者はこれらの業務を行なうことができない）。
ア：重要事項説明（法第35条第1項、第2項、第3項）
イ：重要事項説明書への記名・押印（法第35条第4項）
ウ：37条書面への記名・押印（法第37条第3項）
２．取引業態
売り主とは、宅地建物取引業者（以下、業者）自身が当該不動産の売り主である場合を指します。
代理とは、業者が売り主の代理人になることを指します。
媒介とは、業者が売り主、買い主両者の間を取り持つことを指します。
３．物件の表示：地目
登記簿上の地目と現況とは必ずしも一致していないこともあり、登記簿と異なるときは現況地目も書いてあります。
４．物件の表示：土地の面積
登記簿面積は必ずしも実勢の面積と一致しないことがあり、この場合に、実測面積が分かっていればその面積も書いてあります。
５．物件の表示：建物の種類、構造、床面積
原則として、登記上の表示に従って記載してあります。
しかし、実勢には増改築により登記上の表示と異なることがあります。
この場合には、固定資産税課税台帳、建築確認書、建物設計図書などに記載された内容が記載されています。
また、建物が登記されていない場合も同様です。
６．登記記録に記録された事項
あくまで登記簿に記載された事項であって、現実には違うことがあります。
「所有権に関する事項（甲区）」に関しては所有権名義人について実際には相続がなされているのに、移転登記が終わっていない場合があります。
「所有権以外の権利に関する事項（乙区）」に関しては、他人に貸している場合、この賃借権は登記されていないのが普通ですので注意が必要です。
「所有権に関する事項（甲区）」、「所有権以外の権利に関する事項（乙区）」に特別の記載がある場合は買い主は安全にその物件を取得できない場合があるので注意が必要です。
７．都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要：建ぺい率、容積率
２項道路のように土地の一部が道路と見なされる場合、建ぺい率、容積率の算定の基礎となる面積は敷地面積から道路部分を差し引いた面積となるので、（敷地面積−道路負担）となります。
他の制限については、法律制限の調査、道路制限の調査を参照してください。
８．私道に関する負担に関する事項
私道負担が発生するのは次の場合があります。
- 取引物件の一部が私道になっている場合
私道になっている部分には建築が不可能です。 - 取引物件の接面する道路が私道である場合
私道の所有権を持たない人が、その私道を利用する場合には、何らかの負担を負うことがあります。通行料を支払うとか、道路に上下水道、ガス管を引く場合には、道路所有者の承諾を得る、使用料を支払うなどがあります。
９．飲用水、電気、ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
このうち、水道についてつぎのようなことに注意が必要です。
既存の建物を取り壊し新たに建築する場合、既存の水道管の口径が小さく、新たに引き直しが必要な場合があります。
また、配管が他人の土地を通っている場合、逆に他の土地への配管が当該土地の地下を通っている場合など、建築に制限が発生する場合があります。
１０．造成宅地防災区域
造成宅地防災区域とは、宅地造成に伴いがけ崩れや土砂の流出等の災害が生ずるおそれの著しい市街地または市街地になろうとする土地等について、都道府県知事が指定した区域のこと。
１１．土砂災害警戒区域
- 土砂災害警戒区域
急傾斜地の崩壊などが発生した場合に、住民などの生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域であり、危険の周知、警戒避難体制の整備が行われます。 - 土砂災害特別警戒区域
急傾斜地の崩壊などが発生した場合に、建築物に損壊が生じ住民などの生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる区域で、特定の開発行為に対する許可制、建築物の構造規制などが行われます。
１２．石綿
天然の繊維性ケイ酸塩鉱物の総称。又はアスベストともいう。
耐熱性、耐酸性、耐アルカリ性、熱絶縁性に優れているため広く保温材、断熱材等として利用されてきた。
しかし、1972年、ILO(国際労働機関)WHO(世界保健機構)が、肺がん、中皮腫等との関連性を指摘し、人体や環境への悪影響が問題となり、宅地建物取引業法では建物についてアスベストの使用の有無の調査結果があるときは、その内容を説明をすることとしている。
１３．耐震診断
過去のデータからもう到来してもおかしくないといわれてる東海地震などに対して、既存建物の耐震性についての関心が年々高まっています。
既存建物の地震時、災害時における倒壊を予防する耐震補強を行うためには、まずは耐震診断を行って、補強すべき部位を把握する必要があります。
耐震診断結果をもって耐震補強設計を行い、耐震補強工事が行われます。
１４．住宅性能評価
住宅性能評価とは、住宅性能表示制度による評価結果を指します。
住宅性能表示制度とは、良質な住宅を安心して取得できる市場を形成するためにつくられた制度となっており、具体的には以下のような内容となっています。
- 住宅の性能（構造耐力、省エネルギー性、遮音性等）に関する表示の適正化を図るための共通ルール（表示の方法、評価の方法の基準）を設け、消費者による住宅の性能の相互比較を可能にする。
- 住宅の性能に関する評価を客観的に行う第三者機関を整備し、評価結果の信頼性を確保する。
- 住宅性能評価書に表示された住宅の性能は、契約内容とされることを原則（注1）とすることにより、表示された性能を実現する。
このために交付されるのが、設計住宅性能評価書と建築住宅性能評価書です。
１５．代金及び交換差金以外に授受される金額
これに該当するものとしては、つぎのものがあります。
16.契約の解除に関する事項
契約を解除する場合として、次の場合があります。
- 手付け解除
- 引渡前の滅失等による解除
- 契約違反により解除
- 特約による解除
a.住宅ローン利用の特約による解除
b.譲渡承諾の特約による解除
c.農地法の許可が得られないことによる解除
d.その他の特約による解除
17.瑕疵担保責任に関する事項
瑕疵担保責任は、民法で広く規定されていますが、建物の品質及び宅地建物の取引に関しては、住宅の品質確保の保護に関する法律、宅地建物取引業法により、それぞれ特定の法律行為を対象に次のように規定されています。
| 適用法律 | 瑕疵担保責任の内容 |
|---|---|
| 民法 | 売買契約における瑕疵担保責任 |
| 建築請負契約における瑕疵担保責任 | |
| 品確法 | 売り主の瑕疵担保責任 |
| 請負人の瑕疵担保責任 | |
| 宅地建物取引業法 | 売り主の瑕疵担保責任 |
18.損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
不動産の売買契約において、当事者の一方が契約内容に違反した場合、損害賠償を請求することがあり、この場合あらかじめ損害賠償の金額を取り決めておくことがある。
このような予定された賠償金額のことを「損害賠償額の予定」という。
不動産の売買契約では、当事者の一方が契約内容に違反した場合、当事者間で損害賠償を支払うことを約束することがある。
このような金銭を「違約金」という。
19.手付金等の保全措置の概要
手付金等の保全とは、物件の引渡し前に買い主が支払う金銭（手付金・内金・中間金）について、第三者に保管させる等の方法で保全することをいう。 この場合、つぎの事項が手付金等の保全に関する要点である。
保全の要件（保全をしなければならない場合とは）
保全措置の内容（どのように保全するのか）
保全措置が不要とされる場合（保全が必要ない場合とは）
20.支払金又は預かり金の保全措置の概要
支払金、預かり金とは、取引に支払われる代金、賃料、敷金等をいいます。
宅建業者が受け取る金銭について、買い主の安心を得るために保全措置を行いますが、これは義務ではなく、実際はあまりおこなわれていないようです。
支払金、預かり金
21.金銭の貸借のあっせん
宅建業者があっせんするローンを提携ローンといいます。利用する場合は融資条件等についてよく確認する必要があります。
また、ローンが成立しない場合にどうするかを、通常は、ローン特約をつけます。
金銭の貸借のあっせん
22.割賦販売に係る事項
割賦販売とは、物件の引き渡し後１年以上にわたって代金を分割して支払う販売方式をいいます。
現金販売価格とは通常の販売価格で、割賦販売の場合は現金販売価格より高くなっています。
割賦販売で買う場合は、現金販売価格との価格差を理解しておくことが重要です。
23.供託等に関する説明
宅建業者は、自らが関与した取引に事故があり、損害賠償をしなければならない場合に備えて、営業保証金（１０００万円）を法務局に供託します。また、宅地建物取引保証協会に弁済保証金分担金を保証協会に納めます。
このいづれに保証金を支払っているかが重要事項説明書に記載されます。