トップ＞不動産取引のポイント＞道路制限の調査
敷地と道路との関係は非常に大事なことで建物が建つか建たないかが決まるといっても過言ではない。
敷地が単に道路に接していればよいというものではない。
都市計画区域内の敷地は接道義務といって建築基準法で定めた道路に２ｍ以上接していなければならない。
敷地が道路から奥まったところにある場合、敷地と道路をつなぐ路地部分については、その路地部分の長さが条例で制限されている。
都市計画区域内で建物を建てる場合には敷地に面した道路が建築基準法で認められた道路でなければなりません。
従って、対象の土地が面する道路について、まずその道路の種類を調べる必要があります。
建築基準法では、道路の要件を定めており、そのうち主なものは次のようになります。
① 国道、県道、市町村道など道路法で規定されている道路で幅員が４ｍ以上のもの
② 都市計画事業、土地区画整理事業等によりつくられた道路で幅員が４ｍ以上のもの
③ 既存道路といわれているもので、建築基準法が適用になったときにすでに存在していた道路で幅員が４以上のもの
④ 計画道路 といわれるもので、知事又は市町村長が２年以内に事業を行うものとして指定した道路で幅員が４ｍ以上のもの
⑤ 位置指定道路 といわれるもので、知事又は市町村長から道路位置の指定を受けた幅員４ｍ以上の私道
⑥ ２項道路 又は見なし道路といわれるもので、建築基準法が施行されたときに、すでに建物が建ち並び幅員が４ｍ未満のもので知事又は市町村長が指定したもの
上記の道路のうち、次の道路は、建築の際に気を付ける必要があります。
また、その他、道路に関する注意する点があります。
位置指定道路は、私道です。
但し道路としての基準を満たしている場合に指定された道路です。
位置指定道路であるかどうかは、地方公共団体の建築確認担当部署で調べます。
位置指定道路であると、私道であってもその所有者が勝手に位置指定道路内に建築物を建てたり、私道の変更・廃止はできません。
上記から通常の道路は幅員が４ｍ以上あります。
ところが２項道路は４ｍ未満です。
従ってこの道路に面した敷地で新たに建築物を建てるときは、幅員４ｍを確保するために道路の中心線から２ｍ後退した位置（セットバックという）が、敷地と道路との境界線とみなされます。
マイホーム建設には関係は少ないが、例えば延べ床面積が1000ｍ２を超える建築物の場合、敷地は道路に６ｍ以上接していなければならないと内容が条例で制定されていることがあります。
道路の幅員との関係で、建物の容積率や日影規制などの高さに制限が加えられることがあります。
これらについては、「法令制限の調査」を参照ください。
袋地は、道路にでるために道路と袋地をつなぐ路地状部分の通路が必要となりますが、この路地状部分について建築基準法に規定があります。建物を建築するためには、副因４ｍ以上の道路に２ｍ以上接面していることが必要であり、最低でも２ｍ幅の通路が開設できなければなりません。また路地状部分の長さについては条例で定めることとなっています。