法令制限の調査

法律は、公共の福祉を維持し、増進するために土地や建物の利用、処分に一定の制限を加える場合があります。
その主たる制限は、次のようなものがあります。

1. 都市における土地の合理的利用と秩序ある都市計画を図るための都市計画上の観点からする建築、宅地造成に関する制限
2. 安全、衛生等の目的からする建築や宅地造成の制限
3. 農地の保護等を目的とする農地の転用等の制限
4. 特定の公共施設や公共の立場から保全する必要がある地域を保護するための国立公園区域、砂防区域、海岸保全区域等の各種の制限　等

これらの制限によって財産権の本質的な利用を制約している場合は補償を与えられることもあるが、大体においてこのような制限が公共の福祉を維持、増進するためにあり、財産権を有する者が当然忍ばなければならない義務とされ、補償が与えられないこととされています。

購入する土地を選定するのに関連する法律

マイホーム取得のために土地を購入する際に、知っていなければならない法律は、つぎのようなものがあります。

１．都市計画区域の指定

都市は健康で文化的な都市生活や機能的な都市活動が確保されることを目的に都市計画法が制定されている。
これを具体化するために都市計画がある。「都市計画」は街作りの計画であるが、このため建築の規制、土地収用を伴う事業実現のための法的規制力をもった計画である。
この都市計画を実施するために都市計画区域が定められている。
この都市計画区域に含まれる主な区域は、例えば人口が１万人以上あり、町村の中心となる市街地を含み、一体の都市として総合的整備、開発し保全する必要がある区域をいう。
なお、都市計画法では「都市計画区域」、「準都市計画区域」「都市計画区域外」と区分されている
準都市計画区域とは、都市計画区域に拡大している都市的土地利用に対応し、用途の無秩序な混在や良好な環境を喪失することを防ぐため、市町村が指定し、都市計画を定める。

2市街地化区域及び市街化調整区域の指定

マイホームのための敷地を購入するに際し、最も広く関係するのが市街化区域と市街化調整区域の区分である。
市街化区域は、既に市街地を形成、及び今後１０年以内に優先的計画的に市街化を図るべき区域をいう。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域であり、市街化調整区域内における制限については、注意を要する。

3.地域地区等の指定

地域地区とは、都市において住宅地、工業地、商業地などの土地の利用を示すものであり、都市でなされる建築行為等を規制、誘導することにより計画を実現するものである。

４． 接道条件

都市計画区域内及び準都市計画区域内にある建築物は原則として接道義務がある。
接道義務とは、幅員４ｍ以上の道路に敷地が２ｍ以上接しなければならないことをいう。
幅員は、場所によって６ｍの場合があり、また接道義務は敷地の周囲の状況によっては条件を満たさなくてもよい場合がある。

 ５．用途規制と形態規制

用途、形態に関する規制として次のものが関係する。
�@用途地域と用途
�A建ぺい率・容積率
�B高さの制限
�C日影規制

法令上の制限に関する調査の注意点

１．事前に調査項目を整理する

　役所に行く前に購入しようとする物件及びその近隣の状況について、近所の聞き取り調査、売り主からの情報を収集し、できれば住宅地図、公図等から判断し、法令上の制限を受ける可能性のある事項を事前に整理しておきます。

２．近隣の状況も調査

　購入対象物件だけでなく、その物件に影響する近隣の状況、例えば都市計画道路、近隣の用途地域指定状況等を調査します。