貸しているときに関連する税金

不動産を賃貸しているときに関連する税金はつぎのようになります。

• 不動産所得
• 事業所得
  

　不動産所得と事業所得の違い

不動産所得とは、不動産等（不動産の上に存する権利、船舶又は航空機を含む）の貸し付けによる所得をいいます。ただし、事業所得又は譲渡所得に該当するものは除かれます。

事業所得とは、農業、漁業、製造業、卸売業、小売業、サービス業その他の事業で政令で定めるものから生ずる所得（山林所得又は譲渡所得に該当するものを除く。）をいいます。

不動産所得と事業所得のどちらに該当するのか、判断が困難な場合があります。実際は個別の事情に合せた判断が必要となります。

この判断に当たっては、不動産所得が資産性所得であり、その上で、食事、清掃のような人的役務の提供が不動産の賃貸と一体となって初めて意味をなすようなサービスの提供であれば、これを事業所得とします。

不動産所得になる場合	事業所得になる場合
食事を供しないアパート	食事を供するアパート
保管責任を負わない有料駐車場（月極駐車場）	保管責任を負う有料駐車場（時間極め駐車場）
マンションの賃貸	ホテルの運営
不動産貸付業	不動産の販売、仲介、斡旋

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不動産所得

項目	内容
不動産所得金額の計算	不動産所得金額＝総収入金額−必要経費-青色申告特別控除額
総収入額に該当するもの	地代、家賃、礼金、更新料、権利金　等
必要経費に該当するもの	固定資産税、修繕費、損害保険料、減価償却費、借入金の利子、不動産取得税、登録免許税、
青色申告特別控除が適用される場合	青色申告者で、不動産の貸付が事業的規模の場合は６５万円、そうでない場合は１０万円の控除を受けることができます。

計算例（不動産所得---給与所得と損益通算ができる場合）

設定条件
賃貸収入	２００万円
賃貸必要経費	５０万円
給与所得	５００万円
計算方法及び結果
不動産所得	＝総収入金額-必要経費
	=２００万円-５０万円=１５０万円
所得金額	=給与所得＋不動産所得
	=５００万円+１５０万円=６５０万円
税額	=所得金額×税率-控除額　　　　　　　　　　　　　　所得税の計算方法
	=６５０万円×０．２-４２万７５００円=８７２，５００円

関係資料	不動産所得（国税庁ＨＰ）

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事業所得

不動産の賃貸収入でも、事業所得になる場合は、つぎのようになります。

項目	内容
事業所得金額の計算	事業所得金額＝総収入金額−必要経費-青色申告特別控除額
総収入額に該当するもの	地代、家賃、礼金、更新料、権利金　等
必要経費に該当するもの	固定資産税、修繕費、損害保険料、減価償却費、借入金の利子、不動産取得税、登録免許税、
青色申告特別控除が適用される場合	青色申告者で、不動産の貸付が事業的規模の場合は６５万円、そうでない場合は１０万円の控除を受けることができます。

計算例（事業所得--他に所得がなく青色申告控除ができる場合）

設定条件
賃貸収入	２０００万円
賃貸必要経費	５００万円
計算方法及び結果
事業所得	＝総収入金額-必要経費-青色申告控除
	=２０００万円-５００万円-６５万円=１４３５万円
所得金額	=事業所得　（他に所得がないため）
	=１４３５万円
税額	=所得金額×税率-控除額　　　　　　　　　　　　　　所得税の計算方法
	=１４３５万円×０．３３-１５３万６千円=３，１９９，５００円

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所得税：課税される所得金額に対する税額について

所得税は、「課税対象所得金額」＝「収入（=「支払金額）」-「給与所得控除」-「所得控除の額の合計」をもとに算出されます。

課税対象所得金額の金額	課税される所得金額に対する税額	計算例（斜体数字は所得金額）
0円		0
1,000円 〜 1,949,000円	課税対象所得金額×0.05	100万円×0.05=60,000円
1,950,000円 〜 3,299,000円	課税対象所得金額×0.1−97,500円	200万円×0.1-97,500円=102,500円
3,300,000円 〜 6,949,000円	課税対象所得金額×0.2 −427,500円	500万円×0.2-427,500円=572,500円
6,950,000円 〜 8,999,000円	課税対象所得金額×0.23 −636,000円	700万円×0.23-636,000円=974,000円
9,000,000円 〜 17,999,000円	課税対象所得金額×0.33 −1,536,000円	1,000万円×0.33-1,536,000円=1,764,000円
18,000,000 円〜	課税対象所得金額×0.4−2,796,000円	1,500万円×0.4-2,796,000円=3,204,000円