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不動産の売却に関する税金

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mpのロゴ居住用不動産(買換え、所有期間10年超)を売り、損が発生した場合の税金

居住用不動産を買換え、所有期間10年超で譲渡し、譲渡損が発生した場合の税金はつぎのようになります。


居住用財産の買い換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例の基本事項

所有期間5年超のマイホームを売却して譲渡損失がでたとき、損失を他の所得と相殺できる
買い換えた住宅のローンが10年以上残っていること
住宅ローン控除と併用可能
自宅(居住用財産)を売却した結果、譲渡損失(赤字)が出た場合、下記の要件に該当すれば損失額を他の所得から差し引くことができ、引き切れなかった分は3年間にわたって繰越控除できるという特例です。

この特例は、新たに10年以上の住宅ローンを設定し新しく自宅をを買換える場合に限ります。この住宅ローンに対して住宅ローン控除の特例を適用することもできます。
ただし、譲渡損失の繰越控除で所得税がゼロになった年は住宅ローン控除が利用できません。
売却する
居住用財産
次のすべてに該当する場合
  1. 売却した年の1月1日時点での家屋とその敷地の所有期間が5年を超えるもの
  2. 敷地にかかる譲渡損失のうち、敷地面積500u以下の部分に係る損失が対象
  3. 平成10年1月1日から平成18年12月31日までに売却したもの
新しく買換えた
居住用財産
次のすべてに該当する場合
  1. 居住用部分の登記簿上の床面積が50u以上
  2. 売却した年の前年、その年、翌年末までに購入するもの
  3. 購入した年の翌年末までに居住すること
  4. 購入した年の年末において、購入に係る住宅ローンに返済期間が10年以上あること
その他
1)  繰越控除を受ける年分の合計所得が3,000万円以下(売却した年分の所得制限はありません)
(2) 売却する相手先が、配偶者、直系血族、生計を一にする親族、同族会社、その他特殊な関係者でないこと
(3) その居住用財産の売却に際して、他の課税の特例の適用を受けていないこと
(4) 3年以内に居住用財産の課税の特例の適用を受けていないこと(特例の適用は3年に1度)

計算例(居住用財産の買い換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

買換による譲渡損失が発生し、損益通算と3年間の繰越控除を行う場合について
(住宅ローン返済期間等上記の条件は満たしているとします)
設定条件
対象不動産 自宅の建物及びその敷地(居住用財産)
譲渡資産の購入代金と購入時期 6000万円 平成5年
譲渡資産の売却代金と売却時期 4000万円 平成20年
譲渡資産の減価償却費 400万円
譲渡費用 126万円
買換資産の購入代金と購入時期 6500万円 平成20年
平成20年の給与所得(源泉徴収額) 800万円(源泉徴収額61万6000円) 
平成21年の給与所得(源泉徴収額) 850万円(源泉徴収額69万6000円)
平成22年の給与所得(源泉徴収額) 900万円(源泉徴収額77万6000円)
平成22年の所得控除額 250万円
計算方法及び結果
平成20年 譲渡所得金額 =譲渡額-(購入額-減価償却額)-譲渡費用
4000万円-(6000万円-400万円)-126万円=△1,726万円
損益通算 =給与所得-譲渡所得
800万円-1,726万円=△926万円
源泉徴収額額に対して 所得ゼロ→税ゼロ→源泉徴収額61万6000円が還付
平成21年 繰越 =給与所得-繰越控除額
850万円-926万円=△76万円
源泉徴収額に対し 所得ゼロ→税ゼロ→源泉徴収額69万6000円が還付
平成22年 繰越 900万円-76万円=824万円
所得税 =(所得額-所得控除)×税率-控除額   所得税の計算方法
(824万円-250万円)×20%-42万7500円=72万500円
源泉徴収額に対し 源泉徴収額77万6000円>税額72万500円 →還付がある →77万6000円-72万500円=5万5500円が還付
関連用語 損益通算

所得税:課税される所得金額に対する税額について

所得税は、「課税対象所得金額」=「収入(=「支払金額)」-「給与所得控除」-「所得控除の額の合計」をもとに算出されます。
課税対象所得金額の金額 課税される所得金額に対する税額 計算例斜体数字は所得金額)
0円 0
1,000円
〜 1,949,000円
課税対象所得金額×0.05 100万円×0.05=60,000円
1,950,000円
〜 3,299,000円
課税対象所得金額×0.1−97,500円 200万円×0.1-97,500円=102,500円
3,300,000円
〜 6,949,000円
課税対象所得金額×0.2 −427,500円 500万円×0.2-427,500円=572,500円
6,950,000円
〜 8,999,000円
課税対象所得金額×0.23 −636,000円 700万円×0.23-636,000円=974,000円
9,000,000円
〜 17,999,000円
課税対象所得金額×0.33 −1,536,000円 1,000万円×0.33-1,536,000円=1,764,000円
18,000,000 円〜 課税対象所得金額×0.4−2,796,000円 1,500万円×0.4-2,796,000円=3,204,000円
最終更新2008/08/26
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