不動産取得による相続税対策
ご相談内容
相続税の節税対策として、金融資産で相続するのに対し、不動産を取得しそれを相続した方が有利と思われるが、どの程度の節税ができるのでしょうか？
検討項目の確認
１．なぜ、不動産による相続は、金融資産による相続に比べ節税になるのか
２．どの程度節税になるのか
３．相続のために不動産を取得するメリットはあるのか
検討項目に対する考え方
１．なぜ、不動産による相続は、金融資産による相続に比べ節税になるのか
相続税額は、各相続人が相続で取得する金額に税率をかけて算出されます。
この取得金額は、相続される資産の価格によって決まります。
ところが、不動産の場合、この資産の価格は、時価でなく相続税評価額によって評価されます。
即ち、評価額を低くできれば、相続税額が少なくなり節税になります。
２．どの程度の節税になるのか
不動産の相続税評価額は、不動産の種類によって、つぎのように異なります。
例えば、同じ土地であってもその使用方法が自分で使用の自用地と貸地にしている場合では、貸地の方が少ない税で済みます。
| 不動産の種類 | 相続税評価額 | |
|---|---|---|
| 土地 | 自用地 | 時価の８０％程度 |
| 貸家建付地 | 自用地評価額（相続税評価額）×８０％程度 | |
| 貸地 | 自用地評価額（相続税評価額）×４０％程度 | |
| 借地 | 自用地評価額（相続税評価額）×６０％程度 | |
| 建物 | 自宅 | 固定資産税評価額（未償却残高の６０％程度） |
| 貸家 | 固定資産税評価額×７０％程度 | |
３．相続のために不動産を取得するメリットはあるのか
不動産の相続は、このように評価額が時価の８０％以下になる場合が多く、それだけ相続税は軽減されますが、
相続のために不動産を取得するとなると、つぎの費用が発生します。
１．不動産を取得するための費用
２．取得から相続までの不動産保有のための税金
従って、これらにかかる費用と上記の節税額との比較をしてメリットがあるかいなかを検討する必要があります。
さらに相続後に被相続人がその土地を売却する場合は、不動産価格の変動による影響を受け、得をすることもありますが、相続時に得た利益以上に損が発生するかも知れません。
不動産を取得するための費用
通常の不動産取得の場合のようにローンに関する費用は発生せず、費用（不動産取得費を除く）は次のとおりになります。
| 費用内訳 | 概要 | |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 仲介を受けた不動産の取引額（消費税含まず）に対して次の式による金額を必要になります。 手数料（消費税含む）＝取引額×３．１５％＋６３，０００円 |
|
| 司法書士手数料 | 司法書士が行う登記の手続きに対し支払う費用です。 | |
| 税 | 印紙税 | 売買契約を結ぶときに契約書を作成しますが、このときにかかるのが印紙税です。 |
| 不動産取得税 | 土地や住宅を買ったり、住宅を新築、増改築したときにかかるのが不動産取得税です。 | |
| 登録免許税 | 土地や住宅を取得すると、自分の権利を明らかにするために登記をしますが、このときかかるのが登録免許税です。 | |
| 消費税 | 建物売買、仲介手数料、登記手続き手数料、融資手続き手数料、マンションなどの管理を委託している場合の管理委託料のそれぞれに消費税がかかります。 | |
相続までの不動産保有の税金
不動産を保有すると、更地などの場合、雑草駆除などの管理費がかかり、建物の場合は、保持管理のための費用がかかりますが、
これ以外に、次のような税金がかかります。
| 税の種類 | 説 明 |
| 固定資産税 | 土地や家屋を所有していると、その間毎年課税される税金 |
| 都市計画税 | 対象の土地や家屋が都市計画法で指定されている市街化区域内にある場合に課税される税金 |
不動産価格の変動
不動産は、価格変動があるため、売却するときは、購入価格と異なった価格になります。
これによる損得は、不動産の種類、場所、景気動向等によって左右されるため予測が困難です。
しかし、不動産の売却時の税は、購入のとき以上に複雑な税の体系になっており、
やはり、所有した不動産の種類、所有期間等によってかなり異なります。
不動産を売却する際に関連する税金は「売却するときに関連する税金」を参照ください。