固定資産税と都市計画税

納税義務者

固定資産税と都市計画税は、毎年１月１日現在で市町村の固定資産課税台帳  または登記簿などに所有者として登録されている人 （個人、法人を問わない） に対して課税されます。不動産を売却したとき、税の年額を引き渡し日を境に日割り計算し、購入者が負担した場合でも、１月１日時点の所有者が１年間分の納税義務者となります。

固定資産税は一部の例外規定を除いて、 すべての土地と家屋が課税対象となり、都市計画税は都市計画法による市街化区域内に所在する土地と建物が課税対象となります。したがって、市街化区域内に住宅などを所有すれば、固定資産税と都市計画税とが併せて徴収されることになるわけです。

課税標準と税率

固定資産税と都市計画税における課税標準は、固定資産課税台帳に登録された価格です。これを固定資産税評価額といいます。ただし、土地については価格の上昇や下落に伴う調整措置や住宅用地に対する特例等の適用後の価格が課税標準となります。
また、固定資産税の標準税率は1.4％、都市計画税の制限税率 （上限） は0.3％となっています。なお、固定資産税の制限税率は、平成16年度の税制改正により廃止されました。

実際に適用される税率は市町村ごとに異なりますので、それぞれ確認が必要です。例えば一宮市では、都市計画税の制限税率である0.3％となっています。固定資産税は標準税率である1.4％を採用しています。

マンションなど区分所有建物の敷地については、持分に応じた按分後の価額が課税標準となります。

免税点

同一の区市町村内で同一の人が所有する土地や建物の課税標準額合計が一定の金額に満たない場合には、固定資産税と都市計画税は課税されません。

固定資産税の減額措置

平成18年度の税制改正により、一定の要件に該当する耐震改修工事を行なった場合に、その住宅の固定資産税額を２分の１に減額する特例措置が創設されました。

また、平成19年度の税制改正により、一定の要件に該当するバリアフリー改修工事を行なった場合に、その住宅の翌年度分の固定資産税を３分の１減額する特例措置が創設されました。

住宅用地に対する特例（土地の特例)

住宅用地については固定資産税と都市計画税の負担を軽減するため、課税標準を低く抑える特例が設けられています。住宅用地の面積と住宅の床面積に応じて、次表の数値を固定資産税評価額（急激な上昇や下落を避けるための調整措置を行なった後の価額） に掛けたものが課税標準となります。

なお、この場合に土地と住宅との名義が異なっていても特例は適用されます。土地が親の名義で住宅が子の名義、あるいは土地が夫の名義で住宅が妻の名義などでも問題ありません。

また、店舗や事務所などとの併用住宅の場合、居住用部分の割合に応じて住宅用地とされる割合が異なりますが、居住用部分が全体の２分の１以上 （地上５階建て以上の耐火建築物である併用住宅では４分の３以上） が居住用であれば、敷地のすべてを住宅用地とみなして上記の特例が適用されます。ただし、居住用部分の割合が４分の１に満たない家屋の敷地については、すべての部分に対してこの特例が受けられません。

しかし、１月１日の時点において更地の場合だけでなく、建築工事中の土地であってもこの特例の適用は受けられません。ただし、既存家屋の建替えによる工事中の場合は、原則として住宅用地として扱われますが、状況によっては住宅用地とみなされないことがあるので注意が必要です。

住宅の新築などにより特例を受けられる住宅用地となった場合、増改築や一部取り壊しなどにより特例が適用される面積に変更が生じる場合、住宅の取り壊しや用途変更などにより特例の対象とならない土地になった場合など変更が生じたときには、原則として各自治体が指定する期限までに 「固定資産税の住宅用地等申告書」 などを提出しなければならないことになっています。

マンションなど区分所有建物の敷地については、持分に応じた按分後の面積により特例が適用されます。

新築住宅に対する特例（家屋の特例）

以下の要件に該当する新築住宅では、新たに課税される年度から３年度分 （マンションなど、３階建て以上の耐火・準耐火建築物は５年度分） の固定資産税のうち、120平方メートルまでの居住用部分に相当する税額が２分の１に減額されます。

平成20年３月31日までに新築された住宅であること

床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること

※ マンションなど区分所有建物の場合には、専有部分の床面積 （登記上の床面積） に廊下や階段など共有部分　の床面積を、それぞれの持分で按分して加えた床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること

※ 貸家の場合には40平方メートル以上280平方メートル以下（アパートやマンションなどは１部屋ごとの面積）

店舗や事務所などとの併用住宅の場合には、居住用部分の割合が２分の１以上であること

なお、対象となる住宅にはセカンドハウス （毎月定期的に居住の用に供するものなど） を含みますが、もっぱら保養のために利用する別荘は含まれません。また、３階建て以上の木造家屋で準耐火建築物に該当する場合には、一定の書類を添付したうえで 「固定資産税減額申告書」 などを提出する必要があります。

自治体独自の特例

自治体における特例措置の有無や内容はそれぞれご確認ください。

特例適用期間終了後の税負担

中古住宅を取得した場合には、固定資産税と都市計画税について特別な軽減措置はありませんが、新築住宅の場合には上記のように 特例が適用されていることもあります。

特に場所によっては、住宅について３年間は全く課税されなかったものが、４年目になって課税されることがあります。

新築木造一戸建ての場合には３年間、新築マンションの場合には５年間の特例適用期間が終了したら 「本来の税額に戻る」 という場合があることに注意が必要です。

固定資産税評価額の見直し

固定資産の評価は原則としてすべての土地、家屋について行なわれますが、評価替えが３年ごとに行なわれることになっており、平成18年がその基準年度にあたります。したがって、平成18年に決定された評価額が平成19年と平成20年にも適用されることになりますが、地価の変動等に伴い市町村長の判断で土地価格を修正できる特例措置も講じられています。

ただし、新築や増改築等のあった家屋や文筆・合筆のあった土地については、評価替えの基準年度にかかわりなく、その翌年度に新しい価格が決定されることになります。

数年前、総務省提示の基準価格に対して東京都で４０％超の上昇、20の県で30％超の下落がありました。この場合、総務省の提示価格を基に都道府県知事によって市町村ごとの基準地価格 （最高価格地など） が定められ、個々の宅地価格については市町村長が決定することになります。

また、評価替えに伴う急激な税額負担の増加等を防ぐため、実際に適用される土地の課税標準額に対しては負担調整措置がとられており、固定資産税評価額自体が大幅に上昇した場合でも、課税標準額は前年適用価格の1.15倍を上回らないことになっています。

なお、負担調整措置によって本来の負担水準へと到達する前に次の評価替えが行なわれているのが現状であり、評価替えによって土地の評価額が下がっても課税標準額は上昇する場合もあります。

価格の閲覧

住宅などを取得して納税義務者となる人は、４月１日から４月20日 （または自治体ごとに異なる第１期の納期限） まで、評価額が記載された縦覧帳簿を閲覧し、他の人が所有する土地・家屋の評価額と比較することができます。また、納税義務者および借地人・借家人は、自分の資産もしくは借地・借家対象資産の価格等を年間を通じて閲覧することができます。閲覧方法等についてはそれぞれの市町村の窓口にてご確認ください。

また、固定資産課税台帳に新しく登録された価格について不服がある場合には、４月１日から一定の期日までに 「審査の申出」 を受け付ける制度も設けられています。さらに審査の決定に対しても不服があれば訴訟を提起することになります。

土地の評価方法の概要

土地の価格は前記のとおり、総務省による指定市の基準宅地等の価格提示、都道府県知事による指定市以外の基準地宅地等の価格提示、市街地については市町村長が路線価を定めます。路線価は、固定資産税評価額を定めるためのものです。この固定資産税路線価を基に、それぞれの土地の形状や道路条件などによる補正を行ない、実際の個々の土地における固定資産税評価額が決定されます。
土地の固定資産税評価額は公示価格等の70％程度の水準とされています

家屋の評価方法の概要

家屋の評価は、自治省 （現、総務省） の告示による 「固定資産評価基準」 によって行なわれます。 「固定資産評価基準」 とは、固定資産の評価の基準や評価の方法、手続きなどについて定めているものです。

家屋の評価額は 「適正な時価」 と定義されていますが、具体的には一定の基準による 「再建築価格」であり、評価対象となる家屋と同等のものを “評価時点において” 新築する場合の建築費とされています。新築物件の場合でみると実際の建築費用の５割程度になる場合が多いようです。

新たに建築された家屋や増改築された家屋について、市町村の担当者 （固定資産評価員または固定資産評価補助員） が実地調査を行ない、評価調書に基づいて市町村長が翌年３月31日までに価格等を決定するものとされていますが、詳細な積算計算を行なうのではなく、目視、推定で決まる部分もあるようです。

木造家屋再建築費評点基準表には14種類、非木造家屋再建築費評点基準表には12種類のものがあるようで、建築の形式や種別、材料、寸法、施工量などにより評点を求め、 「施工量が多い、普通、少ない」 「施工程度が良い、普通、悪い」 などの区分による補正や、地域区分による補正、工事の難易度による補正などを行なって合計評点が算出されます。

なお、家屋の評価における床面積は原則として不動産登記法による床面積の算定方法と同じですが、構造や形状によっては登記上の床面積と異なる場合もあるようです。区分所有建物の場合には共有部分の持分を加えた床面積になるため、登記上の床面積とは一致しません。