不動産取得による相続税額の計算例

　不動産取得による相続税対策

ご相談内容

相続税の節税対策として、遺産の一部を不動産を取得し、貸地として相続した場合、相続税低減額から不動産取得費用を控除すると、全て金融資産で相続した場合と比べて、いくら得をするのでしょうか。

計算の前提条件

項　　目	設　　定　　条　　件
相続関係	被相続人：甲、　　相続人：配偶者、　　子A,　　子B
各人の課税価格の合計額	８億円
相続の分割方法	法定相続分による分割
節税額の検討方法	つぎの二つの場合を想定し、比較する ケース１．全財産を金融資産として相続した場合 ケース２．８億円のうち、２億円を土地を購入し、それを子Aに相続した場合

検討項目の確認

１．不動産を取得しない場合の相続税の総額を求める（ケース１の場合）
２．不動産を取得する場合の相続税の総額を求める（ケース２の場合）
３．不動産を取得する際の費用を求める（ケース２の場合）
４．ケース１とケース２を比較し、いくら節税になるかを求める

検討項目の計算

１．不動産を取得しない場合の相続税の総額を求める（ケース１の場合）

1. 各人の課税価格の合計額
   ８００，０００千円(上記設定条件）
2. 遺産にかかる基礎控除額
   基礎控除額は次のようになります。
   基礎控除額＝５０，０００千円＋１０，０００千円×３名＝８０，０００千円
3. 課税遺産額
   課税遺産額はつぎのようになります。
   A−B＝８００，０００千円−８０，０００千円＝７２０，０００千円
4. 法定相続人の法定相続分に応ずる各取得金額
   法定相続分に基づく各人の取得金額は次のようになります。
   配偶者　　　：C×1/2＝３６０，０００千円
   子A 、子B　：C×1/2×1/2＝１８０，０００千円
5. 相続税の総額の基となる税額
   各人の相続税の総額の基となる税額は相続税の速算表より次のようになります。
   配偶者　　　：３６０，０００千円×５０％−４７，０００千円＝１３３，０００千円
   子A、子B　 ：１８０，０００千円×４０％−１７，０００千円＝５５，０００千円
   
6. 相続税の総額
   １３３，０００千円＋５５，０００千円×２＝２４３，０００千円

２．不動産を取得する場合の相続税の総額を求める（ケース２の場合）

1. 取得した不動産の評価額
   取得した不動産は、相続税節減が目的のため、評価額の効果が大きい、貸地とします。
   　　　　貸地の条件
   • 土地：市街地地区内、宅地、更地
   • 時価：２００千円/m2　
   • 購入地積：１０００m2
   • 路線価格：１６０千円/m2
   • 固定資産税評価額：１４０千円/m2
   • 借地権割合：６０％
   取得して貸地とした場合の評価額：路線価格×（１−６０％）×地積＝１６０千円×０．４×１０００＝６４０００千円
   評価の減価額：２００，０００千円−６４，０００千円＝１３６，０００千円
2. 各人の課税価格の合計額
   ８００，０００千円−１３６，０００千円＝６６４，０００千円
3. 課税遺産額
   ６６４，０００千円−８０，０００千円＝５８４，０００千円
4. 法定相続人の法定相続分に応ずる各取得金額
   配偶者　　　：C×１／２　　　　　　＝２９２，０００千円（金融資産）
   子A,　　　 　 ：C×１／２×１／２　＝１４６，０００千円（土地と金融資産の合計額）
   子B　　　　　 ：C×１／２×１／２　＝１４６，０００千円（金融資産）
5. 相続税の総額の基となる税額
   配偶者　　　：２９２，０００千円×４０％−１７，０００千円＝９９，８００千円
   子A、子B　 ：１４６，０００千円×４０％−１７，０００千円＝４１，４００千円
6. 相続税の総額
   ９９，８００千円＋４１，４００千円×２＝１８２，６００千円

３．不動産を取得する際の費用を求める（ケース２の場合）

1. 仲介手数料
   ２００，０００千円×０．０３＋６０千円＝６，０６０千円
2. 司法書士料
   司法書士料は、司法書士報酬基準早見表により、つぎのようになります。
   所有権保存（１筆）：５０千円　
3. 印紙税
   不動産の譲渡に関する契約書等の印紙税額表により、つぎのようになります。
   ８０千円
4. 不動産取得税
   不動産取得税は、愛知県の不動産取得税の場合、つぎのようになります。
   不動産の価格：　固定資産税評価額の１／２
   税率：３％
   税額＝不動産の価格×税率＝１４０千円/m2×１０００m2×１／２×３％＝２，１００千円
5. 登録免許税
   登録免許税は、所有権の保存登記の場合つぎのようになります。
   固定資産税評価額×税率＝（１４０千円/m2×１０００m2）×０．４％＝５６０千円
6. 消費税
   消費税は、仲介手数料と司法書士料にかかります。
   （仲介手数料＋司法書士料）×５％＝（６，０６０千円＋５０千円）×５％＝３０５．５千円

　　　　　費用合計額
　　　　　　　　６，０６０＋５０＋８０＋２，１００＋５６０＋３０５．５＝９，１５５．５千円

４．ケース１とケース２を比較し、いくら節税になるかを求める

ケース１の場合　　２４３，０００千円
ケース２の場合　　１８２，６００千円＋９，１５５．５千円＝１９１，７５５．５千円
以上より、不動産取得費用を考慮した実質的な相続に伴う節税額は、
２４３，０００，０００円−１９１，７５５，５００円＝５１，２４４，５００円

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