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不動産の売却に関する税金

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mpのロゴ居住用不動産(買換え、居住期間10年以上)を売り、儲かった場合の税金

居住用不動産(買換え、居住期間10年以上)を譲渡し、譲渡益があった場合の税金はつぎのようになります。


特定の居住用財産の買換の特例

買換の特例の基本事項

3000万円の特別控除との選択で、この特例の適用を検討する
売った自宅より買換えた自宅の方が高ければ課税されない
課税は免除されるのではなく、課税が将来に繰り延べられるだけ
住宅ローン控除とは併用できない

特定の居住用財産の買換の特例とは

売却代金と購入代金とを比較して・・・
売却代金 ≦ 購入代金 → 課税されない
売却代金 > 購入代金 → 差額に対して課税される
この特例は課税を免除されるものではなく、その年は課税されないけれども、買い換えたマイホームを将来売却するときに改めて課税されます。これを「課税の繰り延べ」といいます。

 3000万円特別控除との関係

譲渡所得が3000万円以下 3000万円特別控除を適用し、買換の特例を受ける必要はない
譲渡所得が3000万円を超える 3000万円特別控除と買換の特例のいづれかを選択する
(相続等により取得した場合は、「相続等により取得した居住用財産の買換の特例」も選択肢になる)

 買換の特例の適用条件

譲渡資産
(売却する方)
次のすべてに該当する場合
  1. 売却した年の1月1日時点での家屋とその敷地の所有期間が10年を超える
  2. 売却する本人の居住期間が通算で10年以上
  3. 平成18年12月31日までに売却したもの
買換資産
(新しく購入した方)
次のすべてに該当する場合
  1. 居住用部分の登記簿上の床面積が50u以上280u以下
  2. 敷地面積が500u以下(マンションの敷地は持分割合で配分した面積で判定)
  3. 中古マンションを購入した場合は築25年以内、または新耐震基準に適合すると証明されるもの
  4. 売却した年の前年、その年、翌年末までに購入するもの
  5. 売却前に購入した場合は売却の翌年末までに居住、売却後に購入した場合は購入の翌年末までに居住するもの
その他
(1)  売却する相手が、配偶者、直系血族、生計を一にする親族、同族会社、その他特殊な関係者でないこと
(2) その居住用財産の売却に際して、他の課税の特例の適用を受けていないこと
(3) その居住用財産を売却した年分に、住宅ローン控除の適用を受けていないこと
(4) 3年以内に居住用財産の課税の特例の適用を受けていないこと(特例の適用は3年に1度)

計算例(特定の居住用財産の買換の特例)

設定条件
譲渡資産の売却代金 A 5000万円
譲渡資産の取得費   B 200万円
譲渡資産の譲渡費用 C 300万円
買換資産の購入代金 D 3000万円
計算方法及び結果
収入金額 イ =売却代金 A-購入代金 D
=5000万円-3000万円=2000万円
取得費及び譲渡費用 ロ =(取得費 B+譲渡費用 C)×収入金額イ/A
=(200万円+300万円)×2000万円/5000万円=200万円
課税長期譲渡所得金額 ハ =収入金額 イ-取得費及び譲渡費用 ロ
=2000万円-200万円=1800万円
税額 =課税長期譲渡所得金額 ハ×税率
=1800万円×20%=360万円

課税の繰り延べとは

課税が将来に繰り延べられるとは、上記の例により説明すれば、買い換えたマイホームを例えば将来8000万円で売却した場合に、売却価額8000万円と購入価額7000万円との差額である1000万円の譲渡益(実際の譲渡益)に対して課税されるのではなく、実際の譲渡益1000万円に特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた4000万円の譲渡益(課税繰延べ益)を加えた5000万円が、譲渡益として課税されるということです。

最終更新2009/02/03
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