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不動産の売却に関する税金

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ｍｐのロゴ居住用不動産（買換え、居住期間１０年以上）を売り、儲かった場合の税金

居住用不動産（買換え、居住期間１０年以上）を譲渡し、譲渡益があった場合の税金はつぎのようになります。


特定の居住用財産の買換の特例

買換の特例の基本事項

● ３０００万円の特別控除との選択で、この特例の適用を検討する
● 売った自宅より買換えた自宅の方が高ければ課税されない
● 課税は免除されるのではなく、課税が将来に繰り延べられるだけ
● 住宅ローン控除とは併用できない
特定の居住用財産の買換の特例とは

売却代金と購入代金とを比較して・・・
売却代金 ≦ 購入代金 → 課税されない
売却代金 ＞ 購入代金 → 差額に対して課税される
この特例は課税を免除されるものではなく、その年は課税されないけれども、買い換えたマイホームを将来売却するときに改めて課税されます。これを「課税の繰り延べ」といいます。

　３０００万円特別控除との関係

譲渡所得が３０００万円以下 ３０００万円特別控除を適用し、買換の特例を受ける必要はない
譲渡所得が３０００万円を超える ３０００万円特別控除と買換の特例のいづれかを選択する
（相続等により取得した場合は、「相続等により取得した居住用財産の買換の特例」も選択肢になる）

　買換の特例の適用条件

譲渡資産
（売却する方）		 次のすべてに該当する場合
  1. 売却した年の1月1日時点での家屋とその敷地の所有期間が10年を超える
  2. 売却する本人の居住期間が通算で10年以上
  3. 平成18年12月31日までに売却したもの
買換資産
（新しく購入した方）		 次のすべてに該当する場合
  1. 居住用部分の登記簿上の床面積が50㎡以上280㎡以下
  2. 敷地面積が500㎡以下（マンションの敷地は持分割合で配分した面積で判定）
  3. 中古マンションを購入した場合は築25年以内、または新耐震基準に適合すると証明されるもの
  4. 売却した年の前年、その年、翌年末までに購入するもの
  5. 売却前に購入した場合は売却の翌年末までに居住、売却後に購入した場合は購入の翌年末までに居住するもの
その他
(1)  売却する相手が、配偶者、直系血族、生計を一にする親族、同族会社、その他特殊な関係者でないこと
(2) その居住用財産の売却に際して、他の課税の特例の適用を受けていないこと
(3) その居住用財産を売却した年分に、住宅ローン控除の適用を受けていないこと
(4) 3年以内に居住用財産の課税の特例の適用を受けていないこと（特例の適用は3年に1度）

計算例（特定の居住用財産の買換の特例）

設定条件
譲渡資産の売却代金　Ａ ５０００万円
譲渡資産の取得費　 　Ｂ ２００万円
譲渡資産の譲渡費用　Ｃ ３００万円
買換資産の購入代金　Ｄ ３０００万円
計算方法及び結果
収入金額　イ =売却代金 Ａ-購入代金 D
=5000万円-3000万円=2０00万円
取得費及び譲渡費用　ロ =（取得費 Ｂ+譲渡費用 Ｃ）×収入金額イ/A
=(200万円+300万円）×２０００万円/5000万円=200万円
課税長期譲渡所得金額　ハ =収入金額 イ-取得費及び譲渡費用 ロ
=2000万円-200万円=1800万円
税額 =課税長期譲渡所得金額 ハ×税率
=1800万円×20%=360万円

課税の繰り延べとは

課税が将来に繰り延べられるとは、上記の例により説明すれば、買い換えたマイホームを例えば将来8000万円で売却した場合に、売却価額8000万円と購入価額7000万円との差額である1000万円の譲渡益（実際の譲渡益）に対して課税されるのではなく、実際の譲渡益1000万円に特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた4000万円の譲渡益（課税繰延べ益）を加えた5000万円が、譲渡益として課税されるということです。
最終更新２００９／０２／０３
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