居住用不動産（買換え、所有期間５年超）を売り、儲かったときの税金

居住用不動産（買換え、所有期間５年超）を譲渡し、譲渡益があったときの税金はつぎのようになります。

• 長期譲渡所得
• ３０００万円の特別控除

　特別控除と軽減税率の基本事項

●	所有年数に関係なくマイホームの譲渡所得のうち3,000万円まで非課税
●	3,000万円特別控除と軽減税率の特例はセットで適用を受けることができる
●	3,000万円特別控除と住宅ローン控除とは併用できない

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長期譲渡所得

所有期間が５年を超えると、短期譲渡所得に比べ低い税率で計算され税額が少なくなるメリットがあります。

項目	内容
対象となる不動産の条件	譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年超
課税短期譲渡所得金額の計算	課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）
税額の計算	税額＝課税長期譲渡所得金額×20%   （所得税15%,   住民税5%）

計算例（長期譲渡所得）

設定条件
対象不動産	事務所用建物を売却
購入時期	平成13年4月
売却時期	平成２０年4月
購入価格	４３６５万円
	（土地：２５８０万、建物：1７８５万）
建物減価償却	６２０万円
仲介手数料	１４０万円
印紙税	1万5千円
不動産取得税	148万8千円
登録免許税	16万円
売却価格	5000万円
売却費譲渡費用	150万円
計算方法及び結果
譲渡価格	5000万円
取得費	4051万３千円（=4365万-620万+140万+1万5千＋148万8千+16万）
譲渡費用	150万円
譲渡所得金額	5000万-（4051万3千+150万）=798万7千円
税額	798万7千円×20％=1,597,400円

関連用語

譲渡価格

取得費

譲渡費用

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３０００万円の特別控除

個人が居住用財産（本人が自宅として使用している家屋とその敷地））を売却した場合は、譲渡所得から3,000万円が控除できます。つまり、譲渡所得が3,000万円までは非課税（税金はゼロ）となります。

１．自分の家屋 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。 ２．特例を受けていない（１） 　売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。 ３．特例を受けていない（２） 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと ４．災害で滅失 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。 ５．家屋を取り壊した 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。 その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。 ６．売買関係 売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。 　特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

特例は、次のような家屋には適用されません この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

計算例（３０００万円の特別控除）

設定条件
対象不動産	居住用建物とその敷地を売却
購入時期	平成１８年4月
売却時期	平成２０年4月
売却価格	８０００万円
取得費	４０００万円
譲渡費用	150万円
計算方法及び結果
譲渡所得金額	譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）-3000万円の特別控除
	7000万円-（4000万円+150万円）-3000万円=-150万円→非課税（ゼロ）
税額	ゼロ（譲渡所得金額）×税率=０

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最終更新２００８／０8／２6