権利に関する調査

購入物件の不動産登記事項証明書（登記簿謄本）は、必ず購入前に取り寄せて確認する必要があります。登記簿は土地と建物では別々に管理されていますので、建物付き土地を購入する場合は両方の登記事項証明書を取り寄せる必要があります。

１．所有権に関する確認

所有権がだれになっているかを確認します。売り主が所有権者の場合は売買交渉を進めてもよいでしょう。
売り主と所有権者が異なっている場合は、前の所有者との間の売買契約書、代金受領書、及び前の持つ主の権利書、前の持ち主の委任状、印鑑証明を呈示してもらう必要があります。

２．抵当権があるかを確認

登記事項証明書には、抵当権、根抵当権、各種の仮登記、仮処分、仮差押登記、予告登記、差押登記などが登記されていないかを確認します。万一、これらの登記がある場合は売り主に抹消させた上で売買交渉を進める必要があります。

3.登記されていない権利

建物付き土地の場合で、土地の所有者と建物の所有者が異なるときは、借地関係について調べる必要があります。
古い借地契約については、賃貸借契約書がないものもあり、この場合は関係者によく聞き、確認する必要があります。
また、建物の家屋番号とその敷地の土地の地番とは同じとは限らないことも注意を要する。

４．抵当権がある場合の注意

一般の不動産売買においては、抵当権は売り主の責任において、当該不動産の引き渡し日までに抹消することが原則となっています。

従って、抵当権がついている場合は、代金支払いと抵当権抹消手続きの具体的手順の取り決めが必要になります。
特に抵当権抹消を予定しているが、被担保債務の残高が売買代金を上回っている場合には、売買代金で不足する抵当権抹消に要する資金の調達方法について確認をする必要があります。例えば、抵当権の設定で借りたお金の返済残高が５０００万円あり、その抵当権が設定された土地の売買代金が３０００万円の場合が一例になります。

５．仮登記がある場合

仮登記がある場合は、それが抹消される目処が明確であるかどうかを仮登記権利者及び売り主である所有者から確認をする必要があります。

６．買い戻し権がある場合

買い戻しが登記されていると、せっかく所有権移転の本登記をしても、買い戻し権の行使によって所有権は買い戻し権者に移転します。
売買するには、当該不動産についた買い戻し権の登記抹消後か、抹消ができる確認、又は買い戻し権の存続期間経過後にしなければなりません。

７．差押え、仮差押え、仮処分の登記がある場合

これらが登記されていると、将来、訴訟の結果、購入した不動産の登記に変動が生ずる恐れがあることを認識することが必要です。