自宅を売った場合の譲渡税（課税がない場合）

 

ご相談内容

３０年前に３０００万円(土地１０００万円、建物【木造、モルタル造】２０００万円）で購入した一戸建て住宅を３５００万円（土地３０００万円、建物５００万円）で売却し、新築予定のマンションを住宅ローン利用せず、３０００万円で購入し、移り住むこととなりました。
この場合、売った自宅の収入は、所得税及び住民税にどのように影響するのでしょうか。
また、手続きはどうすればよろしいでしょうか。

なお、売却した年の収入等による所得金額は、６００万円とします。

論点の整理

1. 課税譲渡所得はいくらになり、課税額はどうなるか
2. 居住用不動産を売却した場合の税法上の手続きはどうするのか

論点に対する考え方

1. 課税譲渡所得はいくらになり、課税額はどうなるか
   
   譲渡所得を計算する前に、まず、売却する不動産の所有期間を確認する必要があります。
   これは期間が長期か短期かにより課税方法が異なるからです。
   「所有期間の計算方法」により計算すると、長期になります。（結論としてこの所有期間の長期短期は不問となります）
   
   課税譲渡所得金額は「譲渡所得の計算方法」により計算すると、つぎのようになります。
   
   • 譲渡収入金額
     ３５００万円を全て受領したこととし、３５００万円となります。
   • 取得費
     土地購入代金は１０００万円でそのままこの数字が使えますが、建物は減価償却を計算する必要があります。
     
     「建物の減価償却の計算方法」によりつぎのようになります。
     減価償却費＝建物の購入代金×０．９×耐用年数の１．５倍の償却率×経過年数
     　　　　　　　　＝２０００万円×０．９×０．０３４×３０＝１８３６万円
   • その他の取得費
     仲介手数料、登録免許税等で、１１０万円と想定します。
   • 譲渡費用
     不動産の仲介手数料としてつぎのようになります。他の費用は無しとします。
     仲介手数料＝（３５００万円×０．３％＋６万円）×１．０５＝１１６５５００円
   • 特別控除額
     居住用財産の特別控除の「適用条件」が適用できるものとして３０００万円が控除できます。
     
   • 課税譲渡所得金額＝譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
     ＝３５００万円−（（（１０００万円＋（２０００万円−１８３６万円））＋１１０万円）＋１１６５５００円）−３０００万円
     ＝−８９０５５００円＜０円
     
   課税譲渡所得金額はゼロ以下であり、課税（所得税、住民税）はありません。
   
   
2. 居住用不動産を売却した場合の税法上の手続きはどうするのか
   確定申告により申告する必要があります。
   不動産の譲渡所得は分離課税になっています。　「譲渡所得の内訳書」に記入し、領収書等必要書類を添付の上、税務署に３月１５日までに提出すればすみます。