相続・贈与

節税対策：アパート建築の計算例

相続税を少なくする節税方法の一つ：アパート建設をした場合の節税額を一例について計算します。

設定条件	財産	宅地	時価	２億５千万円
			更地の面積	５００m2
			相続税評価額	２億円
		現金預金		５千万円
	相続人	法定相続人		配偶者
				子供２人
節税前の相続税	課税価格の合計額	２億＋５千万＝		２億５千万
	遺産にかかる基礎控除額	５千万＋１千万×３＝		８千万
	課税遺産総額	２億５千万−８千万		１億７千万
	各法定相続人の法定相続分に応じた取得金額	配偶者	１億７千万×1/2	８５００万
		子A	１億７千万×1/2×1/2	４２５０万
		子B	１億７千万×1/2×1/2	４２５０万
	各法定相続人の税額	配偶者	8500万×0.3ｰ700万	１８５０万
		子A	4250万×0.2ｰ200万	６５０万
		子B	4250万×0.2ｰ200万	６５０万
	相続税総額	1850万＋650万＋650万		３１５０万
節税後の相続税	預金２千万と借入金４千万で宅地にアパートを建築、アパートの相続税額は３千万、借地権割合は６０％、借家権割合は３０％とする。
	貸家建付地の評価	２億（1-0.6×0.3)		１億6400万
	小規模宅地の評価	１億6400万（1-（200/500）×0.5）		１億3120万
	アパートの評価	３千万（1-0.3）		2100万
	課税価格の合計額	小規模宅地の評価＋ｱﾊﾟｰﾄの評価＋現金預金ｰ借入金=１億3120万＋2100万+(5千万ｰ2千万）ｰ４千万		1億4220万
	遺産にかかる基礎控除額	５千万＋１千万×３＝		８千万
	課税遺産総額	１億4220万−８千万		6220万
	各法定相続人の法定相続分に応じた取得金額	配偶者	6220万×1/2	3110万
		子A	6220万×1/2×1/2	1555万
		子B	6220万×1/2×1/2	1555万
	各法定相続人の税額	配偶者	6220万×0.3ｰ700	1166万
		子A	1555万×0.15ｰ50	183.25万
		子B	1555万×0.15ｰ50	183.25万
	相続税総額	1166万＋183.25万＋183.25万		1532.5万
節税額	節税前の相続税総額−節税後の相続税総額＝3150万−1532.5万=1617.5万円の節税になります。 但し、実際、ｱﾊﾟｰﾄの建設に当たっては、貸家の空室率や、借入金の利子などの考慮が必要になります。