敷金の返還に関し原状回復にかかるトラブルが問題になる事がしばしば発生します。
賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復に関し貸し主側、借り主側の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な敷金についての負担区分のガイドラインを提示します。参考にしてご利用ください。
| 貸し主の負担 | 借り主の負担 | ||
|---|---|---|---|
| 床、畳、ﾌﾛｰﾘﾝｸﾞ、ｶｰﾍﾟｯﾄ等 | |||
| 家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡 |
家具の設置は必然的なもとであり、設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による損耗ととらえるのが妥当。 | カーペットに飲み物をこぼしたことによるシミ、カビ |
飲み物などをこぼすこと自体は通常の生活の範囲と考えられるが、その後の手入れ不足等で生じたシミ・カビの除去は賃借人の負担により実施するのが妥当 |
| 畳の変色、フローリングの色落ち(日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの) |
日照は通常避けることができないものである。 構造上の欠陥は、賃借人には責任はない(賃借人が通知義務を怠った場合をのぞく） |
引越し作業で生じたひっかきキズ |
賃借人の善管注意義務違反または過失に該当する場合が多い |
| 畳の裏返し、表替え(特に汚損はしてないが、次の入居者確保のために行うもの) |
入居者入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当 | フリーリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの) |
賃借人の善管注意義務違反に該当する場合が多い |
| フローリングのワックスがけ |
ワックスがけは通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、物件の維持管理の意味合いが強いことから、賃貸人負担とすることが妥当 | キャスター付きのイスなどによるフローリングのキズ、へこみ |
キャスターの転がりによるキズ等の発生は通常予測されることで、賃借人としてはその使用にあたって十分な注意を払う必要があり、発生させた場合は賃借人の善管注意義務違反に該当する場合が多い |
| カーペットに飲み物をこぼしたことによるシミ、カビ(但し、その後適切な対応により、シミ、カビの除去を行ったことが必要) |
飲み物をこぼすことは、通常の生活の範囲と考えられる。その後の適切な対応により、シミ、カビの除去を行ってもなお、跡が残ったものについては賃貸人の負担とすることが妥当 | ||
| 壁、天井などのクロス | |||
| タバコのヤニあと |
喫煙自体は用法違反、善管注意義務違反にあたらず、クリーニングで除去できる程度のヤニについては、通常の損耗の範囲である | 台所の油汚れ(使用後の手入れ不足の場合) |
使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している場合は、通常の使用による損耗を超えるもの判断される |
| テレビ、冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ) |
テレビ、冷蔵庫は通常一般的な生活をしてきくうえで必需品であり、その使用による電気ヤケは通常の使用ととらえるのが妥当 | 結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ |
結露は建物の構造上の問題であることが多いが、賃借人が結露が発生しているにもかかわらず、賃貸人に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多い。 |
| 壁に貼ったポスターや絵画の跡 |
壁にポスター等を貼ることによって生じるクロスなどの変色は、主に日照などの自然現象によるもので、通常の生活による損耗の範囲である | クーラー(所有が貸し主、借り主いづれも）)から水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食 |
クーラーの保守が所有者(貸し主又は借り主)が実施すべきものであるが、水漏れを放置したり、その後の手入れを怠った場合は、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多い。 |
| エアコン(賃借人所有)設置による壁のビスの穴、跡 |
エアコンについても、テレビ等と同様一般的な生活をしていくうえで必需品になってきており、その設置によって生じたビス穴等は通常の損耗と判断される場合が多い。 | 壁等のくぎ穴、ネジ穴(重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替えが必要な程度のもの) |
重量物の掲示などのためのくぎ、ネジ穴は、画鋲などのものに比べて深く、範囲の広いため、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。 |
| クロスの変色(日照などの自然現象によるもの) |
畳等の変色と同様、日照は通常の生活で避けられないものである。 | 天井の直接つけた照明器具の跡 |
あらかじめ設置された証明器具コンセントを使用しなかった場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多い |
| 壁等の画鋲、ピン等の穴(下地ボードの張替えは不要な程度のもの) |
ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範囲のものであり、そのために使用した画鋲、ピン等の穴は、通常の損耗と考えられる。 | ||
| ふすま等の建具、柱 | |||
| 網戸の張替え(破損などはしていないが次の入居者確保のために行うもの) |
入居者入れ替わりによる物件維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当である。 | 飼育ペットによる柱などのキズ 。 |
特に、共同住宅におけるペット飼育は未だ一般的ではなく、ペットの飼育上の問題であり、賃借人負担と考えれる場合が多い |
| 地震で破損したガラス |
自然災害による損傷であり、賃借人には責任はない。 | ||
| 網入りガラスの亀裂(構造による自然に発生したもの) |
ガラスの加工処理の問題で亀裂が自然に発生した場合は、賃借人には責任はない。 | ||
| 設備、鍵などその他 | |||
| 全体のハウスクリーニング(専門業者によるもの) |
賃借人が通常の清掃(具体的には、ごみの除去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇、レンジ回りの油汚れの除去等)を実施している場合は次の入居者を確保するためのものであり、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。 | 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損 |
賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多い |
| 消毒(台所、トイレ) |
消毒は、日常の清掃と異なり、賃借人の管理の範囲を超えているので、賃貸人負担とすることが妥当 | ||
| 浴槽、風呂釜等の取替え(破損等はしていないが、次の入居者確保のため行うもの) |
物件の維持管理上の問題であり、賃貸人負担とするのが妥当 | ||
| カギの取替え(破損、カギ紛失のない場合) |
入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。 | ||
| 設備機器の故障、使用不能(機器の耐用年数到来のもの) |
経年劣化による自然損耗であり、賃借人に責任はないと考えられる。 | ||