不動産を個人取引で買う時の注意事項

ご相談内容

　知り合いの所有している土地を購入したいと思っています。その際に、不動産業者などの仲介を入れず、個人同士で土地の売買契約を結びたいと思います。契約の前にすべきこと、契約時には何が必要なのか、、注意事項を教えてください。

論点の整理

1. 所有者の売却意思を確認する
2. 権利関係を確認する
3. 売買金額を決める
4. 物件内容説明書を確認する
5. ミドルプラスに相談する
6. 売買代金、物件引き渡しは金融機関で司法書士立ち合いのもとで行う

方法と手順

• 対象不動産の所有者の売却意思を確認する
  まず、その知人が自分の土地を、仲介を通さずに、あなたと直接売買する意思があることが前提になります。まず、これを確認しましょう。
• 対象不動産の権利関係を確認する
  知人の所有する土地といっても必ずしもそうでない場合があります（例えば親の名義）
  購入する土地の登記簿謄本を法務局から入手し、
  　(1)登記名義人と所有者が同一か
  　(2)相続物件の場合、相続登記がなされたものか（移転登記されてなければ売却不可。共同名義の場合には全員の同意が必要)
  　(3)抵当権や賃借権等の設定がないか。
  　などを確認する。
  また、権利書(登記済証書）の内容確認が事前にできるのかどうかも確認しておいた方がよい。
• 対象不動産の売買金額を決める
  一般の人が不動産を直接売買する場合、どれくらいの売買価格で合意すればよいかわからないのが普通です。
  この場合、近隣地域の類似の最近の取引事例の価格などを、不動産会社（業者）や銀行などでチェックしておく必要があります。
  なお、知人ということで相場よりもかなり安い価格で購入した場合、贈与税の問題が発生する恐れがあります。
• 対象不動産の物件内容説明書を確認する
  　宅地建物取引業者が仲介する場合は「重要事項説明書」で対象不動産の権利、法令制限等を提示・説明してくれますが、個人取引の場合これがありません。
  しかし、購入後のトラブルを防止する観点から、それに類する内容の事項を確認して成文化する必要があります（⇒物件内容説明書）。

  「物件内容説明書」の主な内容は、

  　(1)登記簿に記載されている事項（⇒登記簿謄本と照合すること）
  　(2)法令に基づく制限の概要（⇒用途地域および建ぺい率や容積率など。市区町村の役所に設置される都市計画課などで確認）
  　(3)私道負担や上下水道・ガス・電気の設備状況
  　(4)取引条件に関する事項（契約解除、手付け金、瑕疵担保責任、融資特約、所有権移転登記等の費用負担、など）

• ミドルプラスに相談する
  価格の決定、物件内容説明書の作成など、専門家以外の人では決められない事が多く、これを相談することができること。及び且つ売り手・買い手と違う第三者の立場から中立的な立場で意見を得ることができます。
• 売買代金、物件引き渡しは金融機関で司法書士立ち合いのもとで行う
  

  売買代金、物件引き渡しは、売り主もしくは買い主が取引している金融機関で司法書士立ち合いで行うことをお勧めします。
  その理由は、
  　(1)不動産等の登記等にかかわる手続きに熟知している
  　（２)多額の代金の授受を伴うので安全